房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******
王丽新
新年伊始，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。
支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险，加快推动行业风险出清，对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看，其中涉及并购重组的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性。在笔者看来，这期间，上市房企需谨慎处理三大关键点。
并购前期，需理性选择适合企业自身的并购标的。在当下的市场格局中，稳健型房企有发展优势、有扩表需求，可供其“挑选”的资产标的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色，背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应。
并购中期，需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及的资产标的多数都是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手。
此外，涉及并购重组的双方都应跟随政策节点，谨慎考量支付以及融资方式，无论是向特定投资者非公开发行股份募资，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低的资金。毕竟，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全。
并购后期，需注重业务协同及资源整合，达到提升效益的目的。当闯过前面的重重难关，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。
更重要的是，要想实施好房地产行业并购重组，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面，收购方收进来的须是优质资产，才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融资，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动，更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中，否则会与发出“第三支箭”的初衷背道而驰。
总体而言，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后，经营状况有望改善，同时将淘汰落后企业，改善产业结构，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好的方向发展。
贪腐细节披露！副部长刚下会场就上酒桌，肆无忌惮******
中新网北京1月9日电 9日晚间，电视专题片《永远吹冲锋号》播出第三集，文化和旅游部原党组副书记、副部长李金早，江苏省委原副书记张敬华，江西省吉水县委原书记袁守旺等人的贪腐细节被首次披露。
落马老虎被指“衙内腐败”
全国两会刚一闭幕，直奔五星级酒店吃喝
李金早2014年10月任国家旅游局党组书记、局长，2018年3月任文化和旅游部党组副书记、副部长。2020年7月，官方宣布李金早涉嫌严重违纪违法，接受审查调查。
2021年1月，中央纪委国家监委网站发布消息称，李金早严重违纪违法被开除党籍和公职。他被指搞迷信活动，家风败坏，生活腐化，伙同家人收钱敛财。
9日的专题片披露，2014年，李金早调任原国家旅游局局长、党组书记；机构改革之后任文化和旅游部党组副书记、副部长。李金早感到这是仕途最后一站了，开始利用权力和影响力大肆敛财，并为儿子经商办企业提供资金、人脉等各种帮助。
专题片介绍，李金早利用自己的影响力去帮儿子四处化缘，然后老板给钱，打到儿子的公司，让他去进行所谓的投资，“衙内腐败”在李金早身上表现得非常明显。
此外，专题片还介绍了李金早大量接受宴请的问题。专题片披露，2020年全国“两会”刚一闭幕，李金早就直奔一家五星级酒店赴宴吃喝。刚下会场，就上酒桌，堪称肆无忌惮。
李金早参加的饭局，相当一部分都是在比较高档的私人会所，或者高档的酒店里面。从2018年下半年，到2020年7月份他被立案调查期间大概两年左右的时间里，他又接受了近100次的商人老板的宴请。
2022年4月，法院一审公开宣判，李金早收受他人给予的财物共计折合人民币6550万余元，以受贿罪被判处有期徒刑十五年。
专题片中，李金早忏悔称，本来组织上给了自己一个机会，但是自己当时没有把握好这个机会。“就像是一个医生提醒病人一样，你这个事情恐怕就是该注意，眼睛开始发红了，或者是鼻子开始有什么问题了，但是病人觉得这没什么，使得这个病菌逐渐在积聚，最后到质变了，等你发生大的时候就已经是‘癌症晚期’了，这是忠告，也是我血的教训。”
县官为“留名”大搞面子工程
纯铜打造“文曲星”雕像被熔掉回收
9日的专题片还披露了江西省吉水县委原书记袁守旺好大喜功，大搞形式主义和面子工程的问题。
2016年，袁守旺由县长提拔为县委书记后，提出了修建中国进士文化园的计划，还要求要达到“中国之最、世界一流”，“百年不淘汰，十年不落后”。
当时，吉水县存在诸多民生问题，2017年才完成所有贫困村脱贫摘帽，当年财政收入仅10个亿，而在袁守旺“一言堂”之下，进士园项目于2017年10月动工，项目最初计划投资3个多亿，然而兴建过程中又不断超出预算，最终总投资高达6.8个亿。
2020年9月开园后，由于要买门票，本地百姓很多都一次没进去过。而来吉水的外地游客又不多，门票收入远远低于日常维护管理费用，常年亏损，广受诟病。
专题片还披露，起初园里规划有一座以“文曲星”为主题的巨型雕塑，做好后才发现，国家有规定严禁以传承文化、发展旅游、提升形象等名义盲目建设脱离实际、脱离群众的大型雕塑，对雕塑尺寸有明确的上限规定，纯铜打造的“文曲星”因超标只能躺在仓库里无法使用，最终被熔掉回收，给国家财产造成巨大浪费，已经建好的巨大雕像底座至今空置在园区里。
据介绍，光建成的雕塑底座打造已经花了2700多万，上面的雕塑也花了2700多万。
除了大搞形象工程，专题片披露，袁守旺担任县委书记后表示需要避免“闲杂人等”打扰，要求在自己办公室和楼道之间加装了一道铁门，门外设了值班岗，要见他必须先通报。
专题片介绍，有些老百姓想反映一些情况，想见书记，包括一些干部想见袁守旺都很难，都要通过这种接待人员通报，批准之后才能见到他。
江西省纪委监委从袁守旺的作风问题查起，随后发现他还存在利用职权为商人老板办事，非法收受4000多万元财物的行为。2021年9月，袁守旺被开除党籍和公职。2022年5月，法院以受贿罪判处袁守旺有期徒刑十二年，并处罚金人民币二百万元。
南京市委原书记倒房细节披露
超低价买入，倒手卖出获利数百万元
9日播出的专题片，还有介绍了江苏省委原副书记张敬华的贪腐案例。
张敬华长期在江苏工作，曾任徐州市委副书记、市长，镇江市委书记，江苏省政府秘书长，江苏省副省长，江苏省委常委、南京市委书记，2021年12月接受审查调查。他的问题，始自贪图小便宜、始自同学圈朋友圈，呈现由风变腐、风腐一体的特征。
例如，既想当大官、又想发大财，这样的心态，在张敬华处理家庭房产的问题上体现得尤其鲜明。
专题片介绍，他到南京任职后，短短几年里频繁买房卖房、倒房换房，先后涉及四处房产，每一套都通过违纪违规乃至违法手段获利颇丰。他先是动用职务影响力，以远低于市场价的价格在玄武公馆买下了一套房产；不久后，他又看中了斯亚花园的一处面积更大、位置更好的房产，授意相关部门找开发商“沟通”，提出希望对方低价出让，更为匪夷所思的是，他还提出希望直接用玄武公馆的房子来“置换”。
开发商顾忌张敬华的职务身份，同意了这桩显然不公平的“置换”。张敬华实际相当于少付购房款近三百万，拿下了斯亚花园的房产。
“首先人家不愿意卖，是一个强买的过程，买了以后又要低价，低价了以后还不够，还要置换，钱他都不愿意掏，我拿现有房子跟你换。”纪检工作人员介绍。
山河水则是南京一处温泉别墅区，张敬华认为颇具升值空间，于是买来投资。他一方面从开发商那里拿到了远低于市场价的“优惠”；另一方面，买房资金则是找关系密切的老板来出。房屋升值后，张敬华再以高价卖出，一买一卖又获利数百万元，继而再将卖房所得投入海珀星晖花园购买了两套房产，进行新一轮投资。
专题片称，张敬华一直以学经济的专业干部自居，遗憾的是，他却没有把主要精力用在推动地方经济发展上，而是沉迷于算计经营自家的一亩三分地。
经查，张敬华累计收受财物数千万元。2022年5月，张敬华因严重违纪违法被开除党籍和公职，其涉嫌犯罪问题被移送检察机关依法审查起诉。
“从一个农村少年走到省级领导岗位，没有组织培养是完全不可能的，还是一句话，是自己的错，是我自己的错误，对不起组织，也对不起家人。”张敬华忏悔称。(完)
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